ETFs e fundos de índices imobiliários

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Os ETFs e fundos de índices de imobiliários estão chegando! Veja quais estão disponíveis, suas diferenças, vantagens e desvantagens.

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Para quem acompanha o blog regularmente, não é novidade que, em julho de 2020, criei e iniciei o acompanhamento da rentabilidade de uma carteira de ETFs. O objetivo é, para fazer frente a novos momentos de minha vida, reduzir minha carga horária no gerenciamento do portfólio sem prejudicar a rentabilidade geral da carteira.

No início, um dos pilares da alocação de ativos foi comprometida: o dos fundos imobiliários. Somente o setor não oferecia fundos de investimentos passivos. A saída foi comprar alguns FoFs para manter o ramo imobiliário na carteira, baseando-se no mesmo arranjo que mantenho em minha carteira de investimentos ativa.

Embora não houvesse uma alternativa, não era a situação ideal. Afinal, o maior objetivo era criar uma carteira com fundos passivos, que seguiam um índice pré-determinado. Os FoFs possuem gestão ativa, e cobram uma taxa de administração mais alta para tal, distorcendo demasiadamente a ideia.

A partir de setembro de 2020, entretanto, começaram a aparecer os primeiros fundos de índices imobiliários no Brasil com gestão passiva. A inauguração das negociações começou com o IFIE11, gerido pelo Banco Inter, e novos devem surgir até o final do ano. O objetivo desse texto é ver quais suas diferenças, vantagens e desvantagens de cada um e ir incorporando no texto, os lançamentos futuros do mercado.

Características dos fundos de índices imobiliários

Para ser caracterizado como um fundo de índice imobiliário, o gestor deve seguir um índice específico relacionado ao setor, isso é, ele deve ser balizado por imóveis ou papéis de dívida do setor. A gestão ativa não existe diretamente no fundo, embora ele possa comprar fundos imobiliários ativos dentro do percentual que o mesmo fundo possui no índice no qual ele é emulado.

Como não possui gestão ativa, a taxa de administração deve ser baixa. O trabalho do gestor é apenas manter sua alocação a mais próxima possível do índice que acompanha. Os ETFs e fundos de índice imobiliários não fogem do conceito original de que sua administração pode ser feita até pelo estagiário ou um robô pré-programado: não há análise gráfica ou fundamentalista para a compra de um papel.

Índices imobiliários

Um índice de mercado é criado para revelar o desempenho de um conjunto de papéis. Ele é composto de vários ativos que são incluídos através de uma metodologia própria e seu principal objetivo é atuar como benchmark, uma referência para o desempenho financeiro do mercado que replica.

O índice imobiliário mais conhecido é o IFIX, que segue sendo o padrão de acompanhamento para a rentabilidade dos fundos imobiliários. Sua divulgação começou em 2012, e sua rentabilidade leva em consideração não só a variação no preço dos fundos, mas incorpora também as distribuições de dividendos ao longo do tempo.

A condição para fazer parte do IFIX é basicamente possuir uma boa liquidez (estar presente na maioria dos pregões em determinado). Ou seja, os critérios para se fazer parte do indicador são muito amplos, o que permite uma presença massiva de fundos em sua carteira.

Isso possui a vantagem da maior diversificação, mas possui a desvantagem de inexistir uma seleção mais restrita dos fundos imobiliários. Temos no IFIX critérios bastante vastos, diminuindo a especificidade do indicador.

Novos índices imobiliários

O IFIX já poderia ser replicado por fundos de índices imobiliários e ETFs, mas até setembro de 2020, o mercado de imóveis não possuía essa alternativa de investimento. Nunca um gestor havia explorado esse mercado, tão comum nos EUA, por exemplo.

Os novos fundos que surgiram no final do ano, entretanto, não usam o IFIX como referência, preferindo simular índices de fundos imobiliários criados com o intuito de particularizar melhor o grupo dos fundos referenciados. Vejamos cada um deles e, na sequência, uma tabela de comparação dos fundos de índices imobiliários.

Fundos de índices imobiliários – Banco Inter

O Banco Inter foi o pioneiro no lançamento dos fundos de índices imobiliários, lançando, ainda em 2019, dois índices de acompanhamento que, posteriormente, se tornaram o benchmark de novos fundos: o IFI-E e IFI-D.

O índice IFI-E

Para estar presente no IFI-E, o fundo imobiliário deve estar enquadrado na categoria de “FII de renda” pela ANBIMA, estar presente no índice IFIX e fazer parte dos 30 maiores FIIs de acordo com o valor do mercado em datas específicas.

Veja que ele é mais restritivo do que o IFIX, considerando apenas os 30 maiores fundos do país e que, obrigatoriamente, investem acima de 2/3 de seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de desenvolvimento e geração de renda com locação ou arrendamento.

Assim, ele exclui os fundos chamados de “papel”, que investem maior quantidade de seu capital em dívidas imobiliárias do que em ativos físicos. Os fundos de fundos ativos também não fazem parte do índice.

O peso de cada papel em sua composição segue o valor de mercado. Assim, ele se assemelha ao IFIX uma vez que dá peso proporcionais ao tamanho de cada fundo imobiliário.

O fundo de índice imobiliário IFIE11, que segue o índice IFIE-11, está em negociação desde setembro de 2020 e cobra uma taxa de administração de 0,30%.

O índice IFI-D

O Banco Inter também criou um segundo índice de fundos imobiliários: o IFI-D. Sua metodologia é semelhante ao IFI-E, com a diferença básica que ele agrupa os fundos imobiliários que investem em títulos imobiliários, ou seja, os famosos fundos “de papel”.

O fundo de índice imobiliário IFID11, após um adiamento, iniciou seu período de reserva em 06/01/21, com finalização da liquidação de cotas em 23/02/2021. Assim como o IFIE11, já está disponível para negociação através da B3. Cobrará a mesma taxa de administração do IFIE11: 0,30%. Veja abaixo sua apresentação pelo Banco Inter.

Fundos de índices imobiliários – Suno

A Suno Research é uma empresa de consultoria financeira de massa, e procura seguir os passos da Empiricus, a gigante do setor. Atuando em novas frentes, entretanto, eles inovaram na criação de novos índices de fundos imobiliários, para suprir as lacunas que existem no IFIX, que falha em uma melhor seleção setorial dos papéis.

O índice SUNO30

O índice SUNO30 não separa, como os índices do Banco Inter, os fundos imobiliários “de tijolos” e “de papel”. Nele, estão todos incluídos no índice, incluindo os fundos híbridos.

Os critérios de inclusão para os fundos imobiliários são a participação no IFIX, o pagamento de, ao menos, um mês de proventos nos últimos 12 meses e não ser monoativo, ou seja, o fundo imobiliário deve possuir mais que um ativo.

Assim como o IFIE e IFID, exclui os fundos de fundos ativos e considera apenas em sua composição os 30 maiores fundos em patrimônio líquido que se enquadrem nos critérios acima.

O índice atribui peso igual para cada ativo: cada fundo imobiliário possui 3,33% das cotas (diferentemente dos fundos de índices do Banco Inter, dá um peso maior para fundos imobiliários menores) e o rebalaceamento é feito trimestralmente.

O fundo de índice imobiliário KISU11, administrado pela Vórtx e gerido pela Kilima, segue o índice SUNO30 e estreou nas negociações da B3 em 15 de janeiro de 2021. Cobra, entretanto, uma taxa de administração relativamente alta para ETFs e fundos de índices imobiliários: 0,65%.

Os índices da XP

A corretora XP também inovou e criou três índices de fundos imobiliários: o XPFI, XPFT e XPFP.

A metodologia para a inclusão dos fundos nos índices baseia-se em algumas variáveis que podem ser resumidas abaixo.

Reparem que o XPFI é um índice mais geral, que engloba todos os tipos de fundos imobiliários no mercado, perfazendo em conjunto 75% da negociabilidade do mercado. Difere-se do IFIX por restringir a liquidez dos fundos integrantes, limitando seu número a 40.

Já o XPFT é um índice exclusivo para os fundos imobiliários de tijolos (ativos físicos). A restrição no número de fundos é grande (apenas os 20 fundos com melhor negociabilidade), menor apenas do que a restrição dos 15 maiores fundos de papel no índice XPFP.

Todos os índices são ponderados pelo valor de mercado de cada fundo, da mesma forma que os índices IFIE e IFID, deixando o SUNO30 como o diferencial no sistema de relevâncias.

Atualmente, a XP possui o ETF XFIX11, um ETF “puro” (veja abaixo) que replica o índice IFIX.

Comparação e avaliações sobre os fundos de índices imobiliários

Abaixo segue uma tabela com a comparação de todos os fundos de índices imobiliários que estão no mercado. No momento, começo com o IFIE11, já em negociação, e o KISU11, que começa a ser negociado esse mês. Mas antes, um comentário pertinente.

ETFs ou fundos de índices imobiliários?

Devemos lembrar que, até que haja uma nova emissão, o número de cotas desses fundos de índices imobiliários é fixo (condomínio “fechado”). Isso pode acarretar uma distorção maior entre o preço de negociação e seu valor patrimonial, em função do equilíbrio entre a oferta e demanda.

Se tivermos uma procura muito alta do IFIE11, por exemplo, o preço negociado tende a subir, uma vez que o número de cotas é constante. Isso faz com que tenhamos de estar atento nessas distorções.

É importante que o investidor avalie constantemente esse hiato entre o valor de mercado e o valor patrimonial. O mais indicado é comprar quando o valor negociado estiver próximo ou abaixo da cota patrimonial.

Esse comentário é importante porque, em um ETF “puro”, há aumento e diminuição de cotas conforme os aportes e resgates dos investidores. É chamado de condomínio aberto, onde o ETF negocia ativos proporcionais às suas movimentações.

De qualquer forma, devemos sempre estar atentos de esses fundos de fundos imobiliários, assim como os ETFs, possuem gestão passiva, e, como diferenciação, pagam dividendos mensais, o que não ocorre com os ETFs “puros”, uma vez que eles são reinvestidos nas cotas do fundo.

Justamente por isso, os ETFs não recebem o benefício fiscal de isenção de imposto de renda sobre os dividendos, uma vez que, quando você vender suas cotas, receberá os acréscimos de dividendos mas pagará 15% de imposto sobre o total.

Tabela de comparação

Abaixo criei uma tabela que, por enquanto, possui apenas dois fundos de índice imobiliários, mas que promete ser atualizada brevemente com a inclusão de novos lançamentos. Em seguida, comento os pontos mais relevantes.

Uma característica que não faz parte de uma análise mais trivial mas merece ser comentada, é que os fundos imobiliários passivos que realizam uma ponderação pelo valor de mercado necessitam de um menor rebalanceamento nos prazos estabelecidos (3 a 4 meses).

Os fundos que realizam a ponderação através de pesos iguais, tendem a operar com uma frequência maior, pois as diferenças das rentabilidades entre os fundos no período tendem a distorcer esse balanço mais intensamente, levando a maiores adequações dos rebalanceamentos.

Esse aumento de movimentação gera um maior pagamento de imposto de renda por esses fundos (exemplificado pelo KISU3), mas, por outro lado, tende a gerar uma rentabilidade maior em virtude da eficácia da realocação de ativos para o sucesso a longo prazo do portfólio.

Se pudermos pensar em algum “grau de passividade”, podemos imaginar que os fundos com participação ponderadas pelo mercado tendem a ser mais “passivos”, aproximando-se mais do índice médio do mercado, o IFIX.

Você pensa em investir em fundos de índices imobiliários?

Talvez você deseje gastar menos tempo escolhendo seus fundos imobiliários e está pensando em adentrar nesse novo mercado que está se abrindo no Brasil.

No meu caso, possuo uma estratégia diferente para cada carteira de investimentos que opero. Na minha carteira ativa, vou continuar operando os fundos imobiliários individualmente.

Na minha carteira de fundos de índice, comecei aportando com FoFs imobiliários ativos, que estão, agora, sendo substituídos pelos fundos de índices imobiliários.

Os FoFs ativos estão migrando para minha carteira de fundos de investimentos, uma vez que possuem a mesma forma de gestão: fundos com gestores que operam ativamente em um mercado definido.

Qual das estratégias vai vingar no futuro dependerá muito da relação do tempo dispendido e da rentabilidade, que, como expliquei nos textos em que ela é divulgada, deve estar acima do indicador IPCA+5%, possuindo um alto grau de segurança em relação à minha TNRP – taxa necessária para remuneração do patrimônio para garantir minha independência financeira.

E você, qual sua estratégia para os próximos anos?

Explore mais o blog pelo menu no topo superior! E para me conhecer mais, você ainda pode…
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